选址调查：人口与购买力分析

选址调查是开好一家店的前提条件。选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，周围竞争店调查，周围人群消费习惯、生活习惯调查，流动人口调查，商圈未来发展调查等多个方面，笔者在此介绍在选址调查中要注意的七点问题。

☆1.家庭状况 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭状况包括人口、腰包不瘦状况等。每户家庭的腰包不瘦和家庭腰包不瘦的分配，会明显地影响未来店铺的销售。而所在地区家庭平均腰包不瘦的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。 家庭的大小也会对未来店铺的销售产生较大的影响。比如一个由年轻人组成的两口之家，购物往往会追求时尚化、个性化;而一个三口之家(有一个独生子女)，其消费则几乎是以孩子为核心的。 家庭成员的年龄状况也会对商品的需求有影响。比如，老龄化的家庭购物倾向为购买**、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则会对儿童食品、玩具等的需求比较大。

☆2.人口密度 人口密度高，则店铺的规?？上嘤┐蟆?白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区，应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，顾客光临的次数也少。

☆3.潜在顾客的数量 人来人往的地方，当然是开店的有利地方，但并非人多的地方就适合开店，还要分析一下哪些人来往，客流规律如何。先要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是卷烟专卖店的顾客;其次要了解行人来往的高峰时间和稀少时间;再次要了解行人来往的目的及停留的时间。 ☆4.行人去向 开店选址，来往的客流量不可否认是一个重要因素。但是，这些往来顾客的去向也是一个非常值得研究的问题。店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，开店的时候，应该根据人们去向的差异，选择适当的店址。

☆5.交通条件 店面附近的交通状况，会在很大程度上影响到生意的好坏，因此一般开店都会考虑行人上班和下班路线。但是上班与下班时间，两旁的人流和车流会呈现明显的差距。调查表明，几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上，因为下班后，人们才有时间去购物。 然而，并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出的巷弄内，也有许多适合开店的地点，因为消费者通常会在回家时顺道消费。在同一个街口，有数家有三角橱窗的店铺，位于主干道转进巷弄处的店铺，会先吸引消费者入店。理想的黄金地点，应该是下班路线右边的地点。

☆6.购买力 家庭和人口的消费水平是由其腰包不瘦水平决定的，因此，附近人口收人水平对店址地理条件有决定性的影响。家庭人均腰包不瘦可通过入户抽样调查获取。 核心店铺在选择店址时，以将中、青年顾客中社会经济地位较高、可支配腰包不瘦较多者居住的区域作为优先店址为佳。

☆7.竞争程度 如果店铺经营的是挑选性不强、购买频率较高的日用商品，在同一地区又有过多的同行在恶性竞争，那势必会影响店铺的经济效益。所以，在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的店铺，这些店铺的规模、装修程度、商品品种、价格及待客态度如何，自己的加入将是增加竞争还是对彼此都有利等。 怎么选店址之小贴士 不妨评估一下店址的潜在商业价值 潜在商业价值评估是指对店铺位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价店铺位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的店铺位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，店铺在选址时，尤其是大型店铺在选址时，应重视潜在商业价值的评估。

一般来说，可以从以下几个方面进行评价。

☆所选的店铺地址在城区规划中的位置及其商业价值。 ☆是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

☆未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

☆是否有集约效应，即店铺地址如果选在商业中心区，虽然会使店铺面对多个竞争对手，但因众多商家集中在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。所以成行成市的商业街，也是店铺选择位置需重点考虑的目标。 对于大型的投资来说，店铺位置的选择是重要的战略决策。为避免重大损失，经营者可以向有关导师咨询，对所选择的店铺位置进行调查研究和系统分析，评估一下其潜在商业价值，再作出选择。